2010年2月18日追加（ＺＡＫＺＡＫより引用）
新築時2000万円の物件が187万円に!?
“お宝”競売物件が人気
競売物件が今、脚光を浴びている。マイホーム取得目的のほか、落札後に賃貸して家賃収入を稼ぐ不動産投資ビジネスとしても注目されている。比較的少ない投資額で済むため、サラリーマンの副業として人気が高いという。現在入札が行われている物件の中から、専門家に「お宝物件」を2つ紹介してもらった。
競売事情に詳しい住宅評論家、藤山勇司氏が大いに注目している競売物件は、千葉県東金市にある2階建ての一戸建て。「純利回り27％も夢ではない」という。
東京駅から直通電車で約1時間半。JR東金線求名（ぐみょう）駅から車で北西に5分ほどのところにその物件はある。築年数は18年で、延べ床面積は約180平方メートル。1階と2階にそれぞれキッチンがあるぜいたくなつくりだ。
周辺の不動産関係者に聞くと、「建物だけで1千数百万円はするはず」というから、新築時は土地を含めて2000万円前後かそれ以上だった可能性が高い。
これが今、千葉地方裁判所で“最低入札価格”（売却基準価額）187万円で競売にかけられている。開札は24日。
藤山氏は「まさにお宝のような物件」と指摘、こう続ける。
「（裁判所の鑑定）資料をみると、建物内部のクオリティーが高い。周辺の家賃相場から、この物件を賃貸した場合、月10万7900円の家賃は可能です。落札額のメドは290万円以上とみた方がいい」
290万円で落札した場合の投資利回りを計算してもらったところ、次のようになった。
「落札後にかかる諸費用として落札価格の10％（29万円）、リフォームなどに60万円、総投資額として379万円は必要でしょう」（藤山氏）
月額家賃を10万7900円として、維持費など20％を差し引くと、年間収入は約103万6000円になる。想定純利回りは約27％。「3年半程度で総投資額を回収できる計算」（藤山氏）というお宝ぶりだ。
もう1つのお宝物件
もう1つは、茨城県取手市にある築14年の大規模マンション（14階建て約154戸）の一室。関東鉄道常総線の稲戸井駅（上野駅より約1時間）から南東へ800メートル進んだエリアにある。
対象物件は7階の南西向き角部屋で、広さ70.32平方メートルの3LDK。売却基準価額は347万円で水戸地裁竜ヶ崎支部で競売にかけられている。開札日は18日。
藤山氏は「裁判所の資料から推定すると、この物件には、管理費などの滞納が65万5000円あり、所有者の占有を解除する費用も必要かもしれません。リフォーム、ゴミ処理代なども含めると落札額以外で計約175万円はかかるでしょう。ただ、中核都市の取手市というところに価値がある」と説明する。
周辺の家賃相場から、想定される月額家賃は6万2500円。管理費などを差し引いた年間家賃収入は約42万円になる。売却基準価額で落札すると、管理費の滞納分など諸経費を含めた総投資額は約522万円。想定純利回りは約8％になる計算だ。
「総投資額の回収には12年ほどかかりますが、途中で売却して利益も出せる。首都圏に近いので自分で住んでもよく、活用の用途が広いのが魅力です」（藤山氏）
競売物件は最高裁判所のホームページや民間サイト「不動産競売格付センター 981.jp」で無料で閲覧できる。
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